Продовження договору оренди комунального майна без аукціону: правила та ризики

Для продовження договорів оренди комунального майна без аукціону необхідно враховувати положення таких нормативних актів:

• Закон України «Про оренду державного та комунального майна» від 03.10.2019 року № 157-IX (далі — Закон № 157);
• Постанова КМУ «Про особливості оренди державного та комунального майна у період воєнного стану» від 27.05.2022 року № 634 (далі — Постанова № 634);
• Постанова КМУ «Деякі питання оренди державного та комунального майна» від 03.06.2020 року № 483 (далі — Постанова № 483).

Ці НПА забезпечують юридичну основу для прийняття рішень щодо продовження договорів оренди. Вони враховують як звичайні умови господарської діяльності, так і виклики, що виникають під час воєнного стану.

Порядок продовження договору оренди комунального майна без аукціону

Для забезпечення прозорості та відповідності законодавству під час продовження договорів оренди комунального майна без аукціону скористайтеся алгоритмом.

1.Перевірте умови Постанови КМУ № 634

Початковий етап — перевірка, чи підпадає договір під умови автоматичної пролонгації, передбачені Постановою КМУ № 634.

Автоматичне продовження: договори, строк дії яких завершився після 24.02.2022, вважаються продовженими на період воєнного стану та чотири місяці після його завершення.

Виключення:

• балансоутримувач повідомив про непродовження договору заздалегідь (не менш ніж за 30 календарних днів).
• договір був продовжений через аукціон до набрання чинності Постановою.

Якщо договір відповідає цим умовам, додаткових дій не потрібно.

2. Перевірте відповідність умовам Закону № 157

Якщо договір не підпадає під автоматичну пролонгацію, необхідно оцінити, чи відповідає він вимогам Закону України «Про оренду державного та комунального майна» № 157-IX:

• соціально важлива діяльність: орендар використовує об’єкт для освіти, медицини, соціальних послуг або іншої діяльності з громадською значущістю.
• добросовісність орендаря: відсутність заборгованості та інших порушень умов договору.

3.Подайте заяву на продовження

Заява має бути подана не пізніше ніж за три місяці до завершення строку договору разом із:

• звітом про оцінку майна (для визначення ринкової вартості);
• обґрунтуванням необхідності продовження.

Організація аукціону

Якщо договір не відповідає умовам Постанови № 634 та Закону № 157, необхідно провести аукціон через систему Prozorro.Продажі. У цьому випадку майно передається новому орендарю на конкурентних засадах, що забезпечує прозорість і максимізацію доходів громади.

Ризики продовження договору оренди комунального майна без аукціону

Продаж комунального майна на аукціонах має за мету забезпечення максимальної прозорості та конкурентоспроможності процесу. Однак, коли договір оренди продовжується без аукціону, існують певні ризики, які можуть негативно вплинути як на орендодавця, так і на громадські інтереси.

Юридичні ризики

• Невідповідність умовам законодавства. Одним з основних ризиків є порушення законодавства, яке може призвести до скасування продовження договору. Якщо орендар не виконує вимоги закону щодо подання заяви, відсутність необхідних документів (наприклад, звіту про оцінку майна), це може бути підставою для оскарження продовження договору в суді.
• Порушення принципу рівності. Якщо договір оренди продовжується без аукціону, це може створити нерівні умови для інших потенційних орендарів. Прозорість цього процесу дуже важлива, адже без аукціону інші учасники ринку можуть бути позбавлені можливості орендувати це майно.

Фінансові ризики

• Невизначеність орендної плати. Якщо орендар продовжує оренду без аукціону, існує ймовірність, що орендодавець не отримує ринкову ціну за майно. Це може призвести до значних втрат для місцевого бюджету, особливо якщо майно здається за зниженою ставкою, що не відповідає ринковим умовам.
• Зниження доходу місцевого бюджету. Без аукціону ринкова ціна оренди може не змінюватися, навіть якщо попит на майно збільшився. Це може призвести до недоотримання коштів місцевими органами самоврядування.

Ризики для розвитку ринку оренди

• Одним із найбільших ризиків продовження договору оренди без аукціону є обмеження конкуренції. Коли об’єкти оренди не пропонуються на аукціонах, зменшується конкуренція серед потенційних орендарів. Це може призвести до того, що майно буде використовуватись неефективно, а економічна вигода для громади буде знижена.
• Корупційні ризики. Продовження оренди без аукціону може створити можливості для зловживань з боку місцевих органів влади або орендарів. Прозорість і конкуренція, що забезпечуються через аукціони, є запобіжником від корупційних схем.

Рекомендації для мінімізації ризиків:

Для орендарів

•   Забезпечте своєчасне подання заяви та всіх необхідних документів.
•   Дотримуйтесь умов договору, щоб уникнути підстав для відмови у продовженні.

Для орендодавців

• Регулярно переглядайте орендні ставки відповідно до ринкових умов.
• Забезпечте прозорість процесу прийняття рішень про продовження договорів.

Для громад

• Запроваджуйте моніторинг використання комунального майна.
• Залучайте громадськість до обговорення важливих рішень щодо оренди.

Висновок

Продовження договору оренди комунального майна без аукціону є важливим інструментом для забезпечення безперервної роботи соціально важливих об’єктів і проектів. Однак, цей механізм має бути використаний з обережністю, оскільки він супроводжується певними юридичними та фінансовими ризиками. Для мінімізації цих ризиків необхідно дотримуватись вимог законодавства, забезпечити прозорість процесу та розглянути можливість проведення аукціону для найбільш важливих об’єктів.

Прозорість, конкуренція і справедливість є основними принципами орендних відносин, і тільки при їх дотриманні оренда комунального майна може бути ефективним інструментом для розвитку місцевих громад.