Порушення умов приватизації може призвести до судових позовів і анулювання результатів торгів. Судова практика свідчить, що навіть незначні порушення процедур стають підставою для скасування угод. У статті розглянемо особливості приватизації державного та комунального майна, зокрема в умовах воєнного стану
Приватизація державного або комунального майна
Приватизація державного та комунального майна — це процес передачі права власності на державне та комунальне майно у приватні руки фізичних або юридичних осіб. Це важливий елемент економічної реформи, що дозволяє оптимізувати використання державних ресурсів, залучити інвестиції і забезпечити ефективність господарювання.
Для того, щоб дотримуватись вимог щодо приватизації державного та комунального майна, необхідно враховувати положення таких нормативно-правових актів:
- Закон України «Про приватизацію державного і комунального майна» від 18.01.2018 року № 2269-VIII;
- Порядок приватизації державного майна, затверджений постановою Кабінету Міністрів України;
- Накази Фонду державного майна України, які встановлюють детальні правила та форми для проведення приватизаційних процедур.
Передача прав власності на державне чи комунальне майно здійснюється на підставі примірних договорір, форми яких затверджує ФДМУ.
Органи приватизації
Приватизацію державного та комунального майна здійснюють за участю органів приватизації. До органів приватизації належать:
- Фонд державного майна України, його регіональні відділення та представництва в районах і містах;
- Органи приватизації територіальних громад, які мають повноваження ухвалювати рішення про приватизацію об’єктів комунальної власності.
Приватизації підлягають наступні об’єкти:
- Державні підприємства або їх частини, що можуть бути приватизовані лише після затвердження урядом відповідного переліку. Перелік таких підприємств визначається Кабінетом Міністрів України.
- Комунальне майно, що належить територіальним громадам, зокрема нежитлові приміщення, інфраструктурні об’єкти та інші активи.
Поліпшення орендованого майна
Приватизація комунального майна
Особливості приватизації комунального майна:
- Рішення про приватизацію приймає місцева рада — відповідно до Закону України «Про приватизацію державного і комунального майна» та Порядку приватизації, рішення щодо приватизації об’єктів комунальної власності ухвалюється місцевими радами, а також іншими органами місцевого самоврядування, уповноваженими на це.
- Інформація про об’єкти, доступні для приватизації, публікується в системі ProZorro.Продажі — всі об’єкти, що підлягають приватизації, повинні бути оприлюднені в системі електронних торгів ProZorro. Це забезпечує прозорість і конкурентність процесу.
- Процес приватизації контролюють місцеві органи приватизації — органи приватизації на місцях, зокрема місцеві ради та уповноважені органи, займаються управлінням та контролем процесу приватизації.
До цих органів належать:
- органи приватизації територіальних громад,
- органи місцевого самоврядування,
- відповідні комісії, створені для управління майном на місцевому рівні.
Приватизація комунального майна в умовах воєнного стану
Приватизація комунального майна в умовах воєнного стану має свої особливості:
- Заборонено продавати майно, розташоване в зоні бойових дій або на окупованих територіях. Це встановлено для забезпечення національної безпеки та збереження стратегічних об’єктів, що мають важливе значення для держави. Така заборона ґрунтується на правилах, що встановлюються постановами Кабінету Міністрів України та іншими нормативно-правовими актами, зокрема через Постанова КМУ №634.
- Аукціони проводяться з анонімністю учасників, щоб забезпечити їхню безпеку. В умовах воєнного стану, анонімність є важливою для захисту учасників від можливих фізичних або юридичних загроз. Це дозволяє запобігти доступу до чутливої інформації щодо покупців та їхніх намірів.
- Окремі об’єкти можуть бути передані в оренду замість продажу для підтримки бізнесу. У часи воєнного стану особливу увагу приділяють підтримці бізнесу, тому майно, яке могло б бути продано, іноді передається в оренду для забезпечення безперервності виробничого процесу. Це рішення може ухвалюватися органами місцевого самоврядування з огляду на поточну економічну ситуацію.
Приватизація державного майна
Приватизація державного майна в Україні регулюється рядом законодавчих актів, зокрема Закон України “Про приватизацію державного і комунального майна” від 18.01.2018 року № 2269-VIII та Порядком приватизації державного майна, затвердженими відповідними постановами Кабінету Міністрів України.
Перелік підприємств, що підлягають приватизації
Державні підприємства або їх частини можуть бути приватизовані лише після затвердження урядом відповідного переліку. Цей перелік включає підприємства, що визначаються за економічними критеріями та стратегією приватизації, зокрема згідно з ст. 6 Закону України «Про приватизацію державного і комунального майна», де зазначено, що Кабінет Міністрів України затверджує перелік об’єктів, які підлягають приватизації.
Вимоги до покупців
Покупці, які бажають придбати державне майно, повинні відповідати певним вимогам щодо прозорості та доброчесності. Ці вимоги прописані в нормативно-правових актах, зокрема в постановах Кабінету Міністрів України. Вимоги до покупців визначаються згідно з п. 2 ст. 8 Закону України «Про приватизацію державного і комунального майна», зокрема щодо відсутності судових рішень та фінансових порушень, що можуть зашкодити прозорості приватизаційного процесу.
Способи приватизації державного або комунального майна
Приватизація державного або комунального майна здійснюється кількома способами, що забезпечують прозорість і конкуренцію.
Продаж через аукціон
Основний спосіб приватизації — це продаж на аукціоні. Аукціони можуть проводитись:
- з умовами — коли покупець має виконати певні умови.
- без умов — коли покупець просто подає найкращу цінову пропозицію.
- метод покрокового зниження стартової ціни — під час аукціону ціна поступово зменшується, і учасники подають свої цінові пропозиції.
- аукціон із зниженням стартової ціни — стартова ціна знижується, а потім учасники змагаються за найкращу пропозицію.
Викуп об’єктів приватизації
Викуп — це неконкурентний спосіб приватизації, який застосовується в особливих випадках, коли орендар має право викупити майно без аукціону. Це можливо, якщо орендар здійснив невід’ємні поліпшення об’єкта приватизації, які збільшили його вартість. Ця можливість передбачена ст. 9 Закону України «Про приватизацію державного і комунального майна», де зазначено, що орендар, який поліпшив майно, має право викупити його без проведення аукціону.
Прямий договір купівлі-продажу
Цей спосіб використовується для стратегічно важливих об’єктів або у випадках, передбачених законодавством України. Наприклад, для підприємств, що мають особливе значення для національної економіки або безпеки держави, може бути використаний прямий продаж без аукціону. Відповідні норми визначаються в ст. 8 Закону України «Про приватизацію державного і комунального майна» та постановах уряду.
Приватизація комунального майна шляхом викупу
Викуп комунального майна — це спосіб продажу об’єкта приватизації одному покупцю, зазвичай орендарю, на умовах, визначених законодавством. Він є альтернативою аукціону і дозволяє більш ефективно використовувати об’єкти майна, що перебувають у користуванні, без необхідності додаткових витрат на проведення торгів.
Умови викупу комунального майна:
- договір оренди є чинним на момент приватизації. Орендар має право на викуп тільки за умови, що оренда об’єкта триває на момент початку процесу приватизації.
- орендар виконав умови договору, включаючи здійснення невід’ємних поліпшень. Важливим моментом є виконання орендарем зобов’язань за договором оренди, в тому числі здійснення невід’ємних поліпшень, які збільшують вартість об’єкта.
- вартість поліпшень враховується при визначенні кінцевої ціни. Під час викупу, вартість здійснених поліпшень враховується при розрахунку остаточної ціни продажу об’єкта.
Викуп комунального майна регулюється Законом України «Про приватизацію державного і комунального майна» та Порядком приватизації, який визначає умови викупу майна орендарем, а також процедури та вимоги до поліпшень.
Згідно з ст. 9 Закону України “Про приватизацію державного і комунального майна” та іншими нормативними актами, орендар має право на викуп після виконання всіх необхідних умов договору.
Цей механізм дозволяє зацікавленим сторонам ефективно використовувати об’єкти без додаткових витрат на аукціон, зокрема за рахунок врахування витрат на поліпшення майна, що здійснює орендар.
Оцінка комунального майна в умовах воєнного стану
Мала приватизація комунального майна
Мала приватизація стосується об’єктів із вартістю до 250 млн грн і проводиться через систему ProZorro.Продажі. Вона включає:
- нежитлові приміщення;
- об’єкти інфраструктури, що не використовуються;
- невеликі підприємства.
Процес є максимально прозорим, адже кожен бажаючий може побачити інформацію про об’єкти та результати аукціонів.
✅ Для вас цілу добу будуть відкриті статті, відеороз'яснення, зразки документів
Рішення про приватизацію об’єкта комунальної власності
Рішення про приватизацію конкретного об’єкта комунальної власності приймають органи приватизації шляхом видання відповідного наказу або постанови. У разі комунальної власності такими органами є органи місцевого самоврядування.
Міська рада є органом, який може приймати рішення про приватизацію комунального майна на рівні територіальної громади( ст. 7 Закону України «Про приватизацію державного і комунального майна» (№ 2269-VIII). Органи місцевого самоврядування мають право здійснювати приватизацію комунального майна. Міська рада є таким органом приватизації, якщо таке право передбачено відповідними нормативно-правовими актами та на підставі їх компетенції.
Міська рада приймає рішення про приватизацію об’єкта після оцінки майна. Це здійснюється через ухвалення рішення на сесії ради. Оцінка майна є важливим етапом, оскільки на основі оцінки визначається його ринкова вартість. Якщо оцінка майна потребує обговорення або впливає на громаду, можуть бути проведені громадські слухання, що дозволяють залучити громадськість до прийняття рішень.
Після ухвалення рішення міська рада повинна забезпечити прозорість процесу приватизації, публікуючи таке рішення у відкритому доступі. Як правило, рішення публікують на офіційних веб сайтах органів місцевого самоврядування, щоб забезпечити доступність інформації для громадян та інвесторів.
Окрім Закону України «Про приватизацію державного і комунального майна», також застосовуються постанови Кабінету Міністрів України, що регулюють специфіку приватизації комунального майна та визначають процедуру прийняття рішень органами місцевого самоврядування.
Таким чином, міська рада є основним органом, який приймає рішення про приватизацію комунального майна, зокрема після проведення оцінки об’єкта та, за потреби, громадських слухань.
Закупівлю послуг з управління нерухомістю
Незаконна приватизація державного або комунального майна у великих розмірах: практика
Незаконна приватизація — це процес, який суперечить нормам закону, наприклад, приховування інформації про об’єкт або маніпуляції з документацією.
Наведемо приклад судового рішення щодо незаконної приватизації.
Хід справи: Міська рада звернулась до апеляційного суду з вимогою витребувати з чужого незаконного володіння обласної ради майно. Міська рада аргументувала тим, що не приймала рішення про передачу об`єктів до спільної власності територіальних громад обласної ради. Отже обласна рада розпорядилася та зареєструвала за собою об`єкти нерухомого майна, які належать до комунальної власності, без достатньої правової підстави.
В ході справи суд встановив, що дії органів приватизації були незаконними. Суд вказує на необхідність дотримання всіх етапів процедури приватизації та прозорості процесу. В результаті розгляду справи суд дійшов висновку, що об’єкт було приватизовано з порушенням процедури.
Результат: касаційний суд скасував рішення суду першої інстанції та повернув майно у власність міської ради.
